Por Daciano Castro Filho*

Com várias modalidades, a usucapião consiste em um modo de aquisição originário da propriedade, de acordo com critérios estabelecidos em lei, a exemplo do lapso temporal e posse mansa e pacífica. Bens públicos, por exemplo, não podem ser usucapidos. Uma pessoa que exerça a posse mansa, pacífica e ininterrupta durante determinado prazo especificado na lei poderá conseguir legalmente a aquisição da propriedade do bem (móvel ou imóvel) por intermédio da usucapião.

Com a aprovação do novo Código de Processo Civil (NCPC), em 2015, e a edição da Lei nº 13.465 de 2017, a regularização do imóvel ganhou nova modalidade: a usucapião extrajudicial, procedimento realizado no cartório de registro de imóveis competente.

Cumpre esclarecer que a usucapião extrajudicial não corresponde a um novo tipo de usucapião. A usucapião como modo de aquisição originária da propriedade ainda pode ser judicial com todo seu trâmite e rito processual. No entanto, agora é possível que o pedido seja processado diretamente junto ao cartório de registro de imóveis.

Para requerer a usucapião, seja ela judicial ou extrajudicial, é necessário o preenchimento de determinados requisitos a saber: tempo da posse (a depender da modalidade, pode variar entre 2 a 15 anos), posse mansa, pacífica, pública, contínua, animus domini (ânimo de dono, intenção de ser dono), justo título (exceto na usucapião extraordinária) e boa-fé. Além disso, convém salientar que na usucapião extrajudicial, a posse só pode ocorrer se não houver disputa em relação ao bem ou oposição de outras pessoas.

Dessa forma, cumprindo os requisitos, é possível solicitar a usucapião extrajudicial, ingressando com a petição em cartório. Antes da legislação em vigor, tal processo se fazia somente por meio de uma ação judicial. O assunto é abordado na Lei de Registros Públicos nº 6.015/73 no artigo 216-A, inserido pelo artigo 1.071 do Código de Processo Civil e determina que o pedido pode ser apresentado no cartório de registro de imóveis da comarca em que está localizado o bem, e que o procedimento deve ser acompanhado por um advogado.

São necessários para ingressar com o pedido os seguintes documentos: Requerimento, ata notarial lavrada pelo tabelião, confirmando o tempo de posse; planta assinada por profissional responsável; certidões negativas do imóvel; documentos para provar o justo título, comprovando a boa-fé. Feito isso, o cartório intimará todos os vizinhos e a fazenda pública, de forma a verificar se há fatos que impeçam a usucapião. No caso de concordância ou ausência de manifestação, o tabelião averbará a aquisição do bem na matrícula do imóvel, ou procederá a abertura de nova matrícula, finalizando o processo. Concluído o processo, o possuidor passará a ser o legítimo dono da propriedade. Uma das vantagens da usucapião extrajudicial é dar celeridade ao processo, tradicionalmente demorado, devido às formalidades da ação judicial. Além disso, a medida acaba por ajudar a desafogar o Judiciário, que, devido à sobrecarga e a consequente demora das decisões judiciais, conta com processos que ficam por anos em andamento sem uma solução.

Com a usucapião extrajudicial e a possibilidade de realizar o procedimento em cartório, é possível adquirir a propriedade do bem com toda a segurança jurídica exigida e de uma forma mais rápida. Outra vantagem, é a redução dos custos, porque não se arcará com as custas judiciais, somente as taxas obrigatórias dos cartórios. Em outras palavras, em menos tempo e com custos menores, o cidadão pode se ver dono legal e regular do imóvel que ocupa.

Portanto, se o possuidor consegue reunir todos os documentos exigidos e havendo plena anuência entre o possuidor e proprietário poderá iniciar o processo que começa com o cálculo e pagamento de emolumentos, o que gerará um número de ordem. A seguir, inicia-se um processo de buscas para verificar se há algum tipo de ônus que impeça a transmissão do bem. Em caso negativo, passa-se ao exame e registro do bem, cumprindo-se as exigências determinadas em lei, para que posteriormente notifique-se o município, o estado e a União, e publique-se edital pela parte para que possa dar ciência do fato para terceiros. Finalmente, é realizado o registro do imóvel e abertura para que receba novo número de matrícula. Ao optar pela usucapião extrajudicial, muita gente poderá, de forma mais célere, legalizar o imóvel que vive há tantos anos, evitando problemas futuros.

* Sócio do escritório Cabral, Castro e Lima Advogados, Daciano Castro Filho é especialista em Direito Imobiliário/Condominial, Civil, de Família e de Sucessões.